نظام الاستثمار
الجمهورية العربية السورية
وزارة الإدارة المحلية والبيئة
القرار رقم / /
نظام الاستثمار في المدينة الصناعية بحسياء
وزير الإدارة المحلية والبيئة
بناء على أحكام المرسوم التشريعي رقم /57/ تاريخ 6/9/2004 م
وعلى اقتراح مجلس المدينة الصناعية في الجلسة رقم / 6 / تاريخ 30 / 7 /2006
يقرر ما يلي :
الفصل الأول
تصنيف المقاسم المعدة للبناء في المدينة الصناعية
والمستفيدون من هذه المقاسم
المادة (1) – تصنف مقاسم المدينة الصناعية إلى الفئات التالية :
– مقاسم الفئة /آ/ : وهي المقاسم المعدة لإقامة المشاريع والمنشآت الصناعية
– مقاسم الفئة /ب/ : وهي المقاسم المعدة لبناء المشيدات العامة ( القطاع العام ) مثل :
( مراكز الإطفاء – محطات ومراكز الكهرباء – مراكز ( المياه – الصرف الصحي –المستشفيات والمستوصفات العامة – مراكز دينية – مقابر – مباني إدارية – مراكز الشرطة – … الخ ) .
– مقاسم الفئة /ب/ : وهي المقاسم المعدة لبناء المشيدات العامة ( القطاع العام ) مثل :
( مراكز الإطفاء – محطات ومراكز الكهرباء – مراكز ( المياه – الصرف الصحي –المستشفيات والمستوصفات العامة – مراكز دينية – مقابر – مباني إدارية – مراكز الشرطة – … الخ ) .
– مقاسم الفئة /ج/ : وهي المقاسم المعدة للاستعمالات والاستثمارات الخاصة كلياً أو جزئياً مثل ( المحلات التجارية – الأسواق – المصارف الخاصة – المحلات السياحية – رياض الأطفال الخاصة – سينما – مسرح – صالات عرض ومعارض – معهد تدريب مهني – مطاعم – أفران – محطات وقود ) ( قطاع خاص أو عام أو مشترك ) .
– مقاسم الفئة /د/ : المقاسم المعدة لبناء الأبنية الخدمية العامة ذات الطابع التجاري والخدمي مثل ( المصارف العامة – فرع المؤسسة العامة للتأمين – البريد – الهاتف … الخ )
– مقاسم الفئة /هـ/ : وهي المقاسم المعدة للسكن بكافة أنواعه ومرافقه .
المادة (2) – تخصص مقاسم الفئة /آ/ إلى الصناعيين ( طبيعيين – اعتباريين ) وتحدد الافضليات في التخصص والبيع كما يلي :
1- أصحاب المشاريع والمنشآت الصناعية الموافق عليها من المجلس الأعلى للاستثمار والمشملة وفق أحكام القانون رقم /10/ لعام 1991 وتعديلاته والحاصلين على التراخيص الأصولية .
2- مستثمروا المشاريع والمنشآت الصناعية المرخصة وفقاً لأحكام القانون رقم /10/ لعام 1991 الراغبين بالانتقال إلى المدينة الصناعية أو المنقولين إليها لأسباب إدارية أو بيئية أو تنظيمية ومستثمروا المشاريع والمنشآت الصناعية من الصنفين الأول والثاني المرخصة بموجب المرسوم /2680/ لعام 1977 المنذرون بهدم محلاتهم الصناعية لتنفيذ مشاريع ذات نفع عام أو المنقولين إليها لأسباب إدارية أو بيئية أو تنظيمية .
3- الصناعيون الحاصلون على تراخيص جديدة مشمولة بأحكام هذا القرار .
4- أصحاب المشاريع والمهن الأخرى من الصنف الثالث المحددة بالمرسوم /2680/ لعام 1977 المرخصة بصفة دائمة أو مؤقتة والمتوجب عليهم الانتقال إلى المدينة الصناعية ويعود تقدير إمكانية استيعابهم إلى مجلس المدينة الصناعية .
المادة (3) – تخصص مقاسم الفئة /ب/ إلى الجهات العامة .
المادة (4) – تخصص مقاسم الفئة /ج/ إلى المستثمرين ( طبيعيين – اعتباريين ) السوريين
والعرب والأجانب.
المادة (5) – تخصص مقاسم الفئة / د / إلى الجهات العامة ذات الطابع التجاري وتسدد الجهة العامة قيمة المقسم نقدا” دون تقسيط مع زيادة 25% على سعر المرحلة التي يتم البيع ضمنها .
المادة (6) – يخصص جزء من مقاسم الفئة /هـ/ إلى المؤسسة العامة للإسكان مع إمكانية تخصيصهم بمساحات إضافية لاحقا وتباعا حسب الحاجة حيث يترك تخصيص واستثمار باقي المساحة لمجلس المدينة الصناعية وفقا” للأنظمة والقوانين النافذة .
الفصل الثاني
تحديد التكلفة العامة للمدينة الصناعية وتحديد سعر المتر المربع للمقاسم الصناعية فئة /آ/
المادة (7) – يعتمد سعر المتر المربع الواحد للمرحلة الأولى والمقدر من قبل لجنة مشكلة لهذا الغرض سابقا” بمبلغ ( 900) ليرة سورية كسعر نهائي لكافة المقاسم بالتساوي والبالغ مجموع مساحة مقاسمها المخصصة للصناعة / 250 / هكتار بشكل تقريبي على أن تعوض الخسارة الناجمة عن بيع هذه المقاسم في المراحل اللاحقة ولا يؤثر السعر الجديد في المراحل اللاحقة على الصناعيين المخصصين في المرحلة الأولى ولا يتضمن هذا السعر كلفة محطات معالجة المياه ومعالجة النفايات الصلبة .
– يعتمد السعر التقديري للمتر المربع من المرحلة الثانية البالغ مجموع مساحة مقاسمها المخصصة للصناعة / 150 / هكتار بشكل تقريبي بمبلغ ( 900 ) ليرة سورية لكافة المقاسم بالتساوي قابل للزيادة بنسبة 25% كحد أقصى على أن تعوض الخسارة الناجمة عن بيع المقاسم بهذا السعر إن وجدت في المراحل اللاحقة بحيث لا يتضمن هذا السعر كلفة محطات التحويل الكهربائية والتي يتم تحصيلها من المستثمر حسب الاستطاعة الكهربائية المطلوبة عند صدور رخصة البناء وتسدد على أقساط بنفس آلية تسديد سعر الأرض ولا يتضمن هذا السعر كلفة محطات معالجة المياه ومعالجة النفايات الصلبة .
المادة (8) – يعاد حساب سعر المتر المربع للمراحل اللاحقة عن طريق لجنة مختصة يشكلها مجلس المدينة بحيث تأخذ بالاعتبار زيادة التكاليف للمراحل الأخرى للمدينة نتيجة ارتفاع أسعار المواد والأجور – النفقات الأخرى – على أن تقوم اللجنة بتخمين كل مقسم بما يميزه عن غيره حسب موقعه ومساحته ومدى استفادته من خدمات البنية التحتية بحيث يكون مجموع التكاليف لكل مرحلة يساوي مجموع قيمة المقاسم .
المادة (9) تشمل الكلفة الفعلية للمدينة أو للمرحلة المحسوبة كافة النفقات التالية :
1- بدلات الاستملاك الفعلية وتعويضات اللجان ونفقات الإخلاء وإتلاف الأشجار والمزروعات ونفقات الدراسة والأعمال الطبوغرافية والمساحية وغيرها .
2- دراسة وتنفيذ وصيانة أعمال البنية التحتية خلال فترة الإنشاء ( الكهرباء – المياه – الصرف الصحي – الطرق – الإنارة – الحدائق العامة – الأبنية الإدارية والخدمية الخاصة بالمدينة الصناعية …..الخ) .
3- ( الرواتب والأجور – التعويضات والحوافز الانتاجية – كلفة وأجور آليات نقل العاملين والمعدات والآليات الأخرى – الإعلان والترويج … الخ )
4- فوائد القروض إن وجدت والفوائد التي تتحملها الجهة المستملكة عن أي من المبالغ المذكورة بالبنود ( 1-2 ) أعلاه .
5- تضاف نسبة /5% / على مجموع النفقات المذكورة في البنود / 1+2+3+4 / أعلاه وتمثل النفقات الإدارية وتحمل مخاطر العمل والنفقات الأخرى وغيرها .
الفصل الثالث
استثمار مقاسم المدينة الصناعية وشروط الاستثمار فيها
أولاً – استثمار مقاسم الفئة /آ/ (المقاسم المخصصة لإقامة المشاريع والمنشآت الصناعية):
المادة (10) – تستثمر وتباع هذه المقاسم إلى الصناعيين المذكورين في المادة /2/ من هذا القرار بموجب عقود بيع بالتراضي وفق السعر المقرر لكل مرحلة ويتم تسديد قيمة المقسم وفق الآتي :
1- ثلث قيمة المقسم عند الاستلام ويعتبر مبلغ التأمين جزءا” من قيمة المقسم .
2- ثلثي قيمة المقسم تسدد على خمس سنوات وبأقساط نصف سنوية مع زيادة نسبة مقدارها 5% سنويا” على المبلغ المتبقي , ويبدأ القسط الأول بعد ستة أشهر من تاريخ التخصص ويمكن تعديل عدد الأقساط بناء” على موافقة وزير الإدارة المحلية والبيئة ووفقا” للأنظمة والقوانين .
3- عند التأخير في تسديد القسط المستحق يدفع المستثمر غرامة على القسط المستحق مقدارها 12 % سنوياً عن كل يوم تأخير .
4- في حال تخلف المستثمر عن دفع قسطين متتاليين ينذر المستثمر خلال فترة ثلاث أشهر من تاريخ القسط الثاني وبعدها يطبق في حقه أحكام قانون جباية الأموال العامة وفي حال رغبة المستثمر بدفع كامل ثمن المقسم دون أقساط تلغى الزيادة 5% .
المادة (11) – يحدد مبلغ التأمين بنسبة 2.5 % من قيمة الأرض التي يرغب الصناعي بشرائها وبما لا يقل عن خمسين ألف ليرة سورية ويحدد رسم الاكتتاب بألف وخمسمائة ليرة سورية ويعتبر مبلغ التأمين جزءاً من ثلث قيمة الأرض .
المادة (12) – يتم الإعلان عن بدء الاكتتاب والتخصص وبيع المقاسم بكافة أنواعها بقرار من مجلس المدينة ولكل مرحلة على حدى في بهو المدينة الصناعية وفي إحدى الصحف المحلية وإحدى صحف العاصمة ووسائل الإعلام المرئية والمسموعة وعلى شبكة الانترنت وتبلغ نسخة عن الإعلان إلى المحافظة المعنية ونسخة إلى كل من غرفتي التجارة والصناعة ونسخة إلى الجهات المعنية الأخرى .
يجب أن يتضمن الإعلان عدد المقاسم ومساحتها ونوع الصناعة وسعر المتر المربع ومبلغ التأمين ورسم الاكتتاب والوثائق المطلوبة للاكتتاب ومكان تقديم الطلب .
المادة (13) – تحدد آلية الاكتتاب والتخصص وبيع المقاسم وفق التالي :
1- يقوم المستثمر بتعبئة طلب اكتتاب وتخصص وترخيص صناعي مبدئي وفق نموذج معد مسبقا .
2- يحصل المستثمر على قرار صناعي تحفظ نسخة مصدقة منه في اضبارة الصناعي وذلك بعد أن يكون المستثمر قد سدد رسوم الترخيص الصناعي والاكتتاب والتأمين .
3- يمنح المستثمر بموجب القرار الصناعي وثيقة واحدة تتضمن التخصص والاستلام وكروكي المقسم على أن يخصص الصناعي بالمساحة اللازمة لصناعته وفق قرار الترخيص الصناعي بعد الأخذ بعين الاعتبار التوسع المستقبلي المناسب .
4- يعطى المستثمر فترة 15 يوما اعتبارا من تاريخ صدور الوثيقة الواردة في البند السابق لتسديد ثلث قيمة المقسم وإن لم تسدد القيمة خلال هذه الفترة يعتبر التخصص ملغى حكما ويعود مبلغ التأمين لصالح المدينة الصناعية .
5- بعد الحصول على وثيقة التخصص وتسديد ثلث قيمة المقسم يوقع المستثمر عقد البيع خلال عشرة أيام من تاريخ تسديد ثلث قيمة المقسم مع المدينة الصناعية وخلافا” لذلك يجوز لمجلس المدينة إلغاء تخصصه وحسم مبلغ التأمين لصالح المدينة الصناعية وتسدد قيمة الطوابع المترتبة على العقد خلال خمسة أيام من تاريخ توقيع العقد استناداً إلى المادة / 3 / من المرسوم التشريعي رقم / 44 / لعام 2005 علما أن التأخر في تسديد طوابع العقد عن المدة المحددة تعرض المستثمر إلى الغرامات المنصوص عنها في الأنظمة والقوانين
6- يلتزم المستثمر بالترخيص والبدء بالبناء خلال ستة اشهر من تاريخ استلام المقسم وفي حال عدم البدء بالبناء خلال الفترة المذكورة يجوز لمجلس المدينة إلغاء تخصصه في المقسم عندها تعاد المبالغ المدفوعة بعد حسم مبلغ التأمين والزيادة والغرامات المترتبة على المقسم .
7- يلتزم المستثمر ببناء 30% من مساحة المقسم كحد أدنى على ألا تتجاوز نسبة البناء الكلية 65% من مساحة المقسم وبما يحقق نظام الوجائب وضابطة البناء المعتمد في المدينة الصناعية .
8- لا يجوز للمستثمر استعمال الأرض المخصصة له إلا للصناعة المرخصة حصراً ولا يحق له أن يبيع أو يؤجر جزء أو كامل الأرض إلا بعد إنهاء البناء واستثمار المنشأة في ما رخصت له وتسديد كامل قيمتها وخلافاً لذلك يعتبر العقد المبرم مفسوخاً حكماً ويلغى التخصيص ويصادر مبلغ التأمين لصالح المدينة الصناعية .
المادة (14) – آ – تقدم طلبات الاكتتاب والتخصص والترخيص إلى الموظف المختص في النافذة الواحدة وتسجل طلبات كافة المكتتبين في سجل عام يتضمن المعلومات التالية :
مسلسل – الاسم والشهرة – تاريخ الاكتتاب – المساحة المكتتب عليها –نوع الاستثمار – نوع الصناعة – رقم وتاريخ قرار الترخيص …….الخ .
ب- ترقم صفحات السجل العام المذكور في المادة (14) (آ) وتدون على الصفحة الأولى منه عبارة / فتح هذا السجل بتاريخ / / ويحتوي على / / صفحة ويدون على الصفحة الأولى اسم وتوقيع الموظف المختص وتوقع وتمهر من المدير العام للمدينة وتصادق من رئيس مجلس المدينة الصناعية .
المادة (15) – يفتح سجل خاص بالمستثمرين ( السجل المؤقت) ولكل أنواع الصناعات والاستثمارات الأخرى ويدون فيه رقم المخصص حسب السجل العام واسم وشهرة الصناعي -تاريخ الاكتتاب والتخصص – رقم وتاريخ قرار الترخيص ورقم المقسم المخصص ومساحته وتاريخ التخصيص ورقم وتاريخ إبرام العقد والمبالغ المدفوعة والأقساط المسددة والمستحقة وإشارات الرهن وغيرها الواقعة على المقسم……..الخ وتدون على الصفحة الأولى ما ذكر في الصفحة الأولى من السجل العام وتوقع وتمهر كذلك .
المادة ( 16 ) آلية استثمار مقاسم الصناعات الحرفية :
يتم استثمار مقاسم الصناعات الحرفية في المنطقة المخصصة للصناعات الحرفية ضمن المخطط التنظيمي أو ضمن منطقة الصناعات المتوسطة والثقيلة على أن تكون هذه الحرفة متممه لصناعة الصنف الأول و الثاني وذلك بعد موافقة مجلس المدينة ويتم هذا الاستثمار وفق ما يلي :
1- بيع أراضي المقاسم الحرفية للحرفيين بنفس آلية البيع لمقاسم الصناعات الكبيرة ووفق سعر يحدد مسبقا” على أن لا يقل سعر المتر المربع عن قيمة التكلفة له .
2- بناء بعض المقاسم الحرفية من قبل المدينة واستثمارها أو بيعها للحرفيين وفق الأنظمة والقوانين النافذة وفق ما يلي :
آ- بيع أو استثمار عن طريق المزاد العلني أو بموجب عقود بالتراضي .
ب- تأجير هذه المحلات بعقود إيجار .
المادة ( 17 ) آ- تنظم دائرة الاستثمار في المدينة الصناعية جدولاً ومخططاً بأسماء الصناعيين المخصصين وأرقام ومساحات المقاسم وعمليات الدمج أو التقسيم الناتجة عن التخصيص وتقوم بعرضه على مجلس المدينة لتصديقه.
ب- تنظم دائرة الاستثمار في المدينة الصناعية جدولا بأسماء الصناعيين الذين يخلون
بالتزاماتهم الموجبة باقتراح إلغاء تخصصهم ( عدم تسديد ثلث قيمة المقسم – عدم إنهاء ترخيص البناء أو المباشرة بالبناء … ) لعرضه على مجلس المدينة لاتخاذ القرار المناسب .
المادة (18) – آ- تشكل لجنة للتراخيص الإدارية مهمتها الكشف على المنشأة بعد إنهاء البناء وتجهيز المنشأة ورفع تقريرها إلى مجلس المدينة لمنح الترخيص الإداري للمنشأة وتستعين اللجنة بمن تراه مناسبا” عند الكشف على المنشأة وذلك حسب حالة المنشأة .
ب- تشكل لجنة مهمتها تعديل حالة بعض المقاسم في المدينة الصناعية وصفتها التنظيمية وفق حاجة الاستثمار ومتطلبات كل مرحلة وعرضه على مجلس المدينة لتصديقه .
المادة (19) – يعد مجلس المدينة الصناعية نموذج عقد بالتراضي وفقاً لأحكام هذا القرار بحيث يضمن حقوق والتزامات الطرفين المتعاقدين وتعتبر المدينة فريقاً أول والمستثمر فريقاً ثانياً ويتضمن العقد ما يلي :
1- قيمة العقد وسعر المتر المربع وطريقة الدفع وقيمة وتاريخ دفع كل قسط مع الزيادة 5% على كل قسط حسب مدة التقسيط وحالة معالجة تأخر دفع الأقساط .
2- إعفاء الفريق الثاني من الزيادة المترتبة على الأقساط في حال رغبته بدفع قيمة العقد دفعة واحدة بدون أقساط .
3- التزام الفريق الثاني بعدم استعمال المقسم إلا فيما اعد له حسب قرار الترخيص وخلافاً لذلك يجوز لمجلس المدينة فسخ العقد ويصادر مبلغ التأمين لصالح المدينة الصناعية .
4- التزام الفريق الثاني بتقديم رخصة البناء والمباشرة بالبناء خلال ستة اشهر من تاريخ استلام المقسم وخلافاً لذلك يجوز لمجلس المدينة إلغاء تخصصه في المقسم عندها تعاد المبالغ المدفوعة بعد حسم مبلغ التأمين والفوائد والغرامات المترتبة على المقسم.
5- التزام الفريق الثاني بإنهاء وبناء منشأته والمباشرة في الاستثمار خلال المدة المحددة في قرار الترخيص ويجوز لمجلس المدينة تمديد هذه المدة بعد تجديد قرار الترخيص
6- التزام الفريق الثاني بعدم البيع أو التأجير للمقسم أو لجزء منه إلا بعد تسديد كامل قيمته وبنائه بالكامل فيما أعد له واستثماره وبعد أخذ موافقة مجلس المدينة الصناعية وبعد صدور قرار الترخيص الإداري وخلافاً لذلك يفسخ العقد ويصادر مبلغ التأمين لصالح المدينة الصناعية ولا يعوض على الصناعي من قيمة المنشآت .
7- التزام الفريق الثاني بنظام البناء والمخططات ونظام الاستثمار والشروط الفنية المحددة في رخصة البناء .
8- ضمان حقوق الفريق الأول في حال طلب الفريق الثاني قرضاً من احد المصارف .
9- أن يتحمل الفريق الثاني ( المستثمر ) جميع الضرائب والرسوم والنفقات التي تترتب على إبرام عقد البيع .
10- كل ما يراه مجلس المدينة مناسباً لضمان حقوق الطرفين وتحقيق المصلحة العامة .
ثانياً – استثمار مقاسم الفئة (ب) :
المادة (20) – تقدم المدينة الصناعية المقاسم المخصصة لبناء المشيدات العامة المذكورة في المادة (1) فئة /ب/ إلى الجهات العامة دون بدل وتحدد المساحة اللازمة من قبل الجهة العامة وإدارة المدينة الصناعية وتقوم الجهة العامة بالبناء والاستثمار على نفقتها الخاصة ووفق شروط نظام البناء المعمول به في المدينة الصناعية .
ثالثاً – استثمار مقاسم الفئة (ج) :
المادة (21) – تستثمر هذه المقاسم وفق إحدى الطرق التالية وذلك بقرار من قبل مجلس المدينة بعد إعداد دفاتر الشروط الفنية والحقوقية والمالية اللازمة :
1- البيع عن طريق المزايدة العلنية .
2- المشاركة .
3- استثمار عن طريق الـ B.O.T .
المادة ( 22 ) – استثمار مقاسم الفئة / د / .
تباع هذه المقاسم إلى جهات القطاع العام ذات الطابع التجاري والخدمي بنفس سعر المتر المربع للمرحلة بعد إضافة نسبة 25% على السعر وتدفع قيمة المقسم نقدا” دون تقسيط .
رابعاً – استثمار مقاسم الفئة (هـ) ( السكن ):
المادة (23) – يستثمر جزء من الأراضي المعدة للسكن من قبل المؤسسة العامة للإسكان وفق ما جاء في محضر الاجتماع المصدق من السيد رئيس مجلس الوزراء رقم 202/64/م.ص تاريخ 21/11/2004 وتستثمر باقي المساحة المعدة للسكن وفق ما يراه مجلس المدينة بما لا يتعارض مع الأنظمة والقوانين النافذة .
الفصل الرابع
أحكام عامة
المادة (24) – تمنح رخصة البناء من قبل إدارة المدينة الصناعية بعد استكمال وثائقها وتصديقها من نقابة المهندسين .
المادة (25) – يمنح الترخيص الإداري للمستثمر من قبل مجلس المدينة الصناعية بعد استكمال الوثائق المتعلقة بهذا الترخيص وفقا” لأحكام المرسوم التشريعي /57/ لعام 2004 وتعليماته التنفيذية .
المادة (26) – في حال إلغاء التخصيص لأي من المستثمرين نظراً لإخلاله بشروط نظام الاستثمار أو بشروط العقد تعاد إلى المخصص المبالغ المدفوعة من قيمة المقسم بعد حسم مبلغ التأمين المدفوع عند الاكتتاب والفوائد والغرامات المستحقة على المقسم ولا يعوض على المستثمر من قيمة الإنشاءات والنفقات الأخرى .
المادة (27) – استنادا” لأحكام المرسوم التشريعي رقم / 26 / لعام 2003م لا يجوز للمستثمر البيع أو التأجير لمقسمه أو جزء منه إلا بعد بنائه واستثماره فيما أعد له وتسديد قيمته المالية النهائية وبعد الحصول على موافقة مجلس المدينة الصناعية وإلاّ يعتبر عقد البيع مفسوخاً حكماً ويتحمل المستثمر كامل المسؤولية ويصادر المقسم وما عليه لصالح المدينة الصناعية .
المادة (28) – عند إلغاء تخصيص أي من المستثمرين يتم بيع مقسمه وفق أسعار المرحلة الجاري استثمارها وبيع مقاسمها .
المادة (29) – يتحمل المستثمر جميع الرسوم والتكاليف المالية والنفقات التي تترتب على إبرام عقد البيع أو الاستثمار .
المادة (30) – يجوز لمجلس المدينة الصناعية اقتراح تعديل بعض مواد هذا النظام عند الضرورة وبقرار من وزير الإدارة المحلية والبيئة .
المادة (31) – يطبق هذا القرار اعتباراً من تاريخ صدوره .
المدير العام محافظ حمص
المهندس خالد عز الدين رئيس مجلس المدينة الصناعية
المهندس محمد إياد غزال
وزير الإدارة المحلية والبيئة
المهندس هلال الأطرش