النظام العمراني وضابطة البناء

أحكام عامة :

المادة ـ 1ـ يقصد بالتعابير التالية – أينما وردت في هذا النظام – المعاني المبينة إزاء كل منها :

1- المجلس: مجلس المدينة الصناعية.
2- الإدارة: إدارة المدينة الصناعية.
3- المقسم: هي المساحة من الأرض والتي لها شكل محدد ولها واجهة واحدة على الأقل على الشارع.
4- مساحة المقسم: هي المساحة الأفقية المحصورة بواجهة القطعة وحدودها الجانبية والخلفية.
5- الواجهة : هي الحد الذي يتم الدخول عبره إلى المقسم.
6- الحد الخلفي: هو الحد الموازي للواجهة من الخلف.
7- الحد الجانبي: هي الحدود الواصلة بين الواجهة والحد الخلفي.
8- الوجائب العمرانية: هي كل الالتزامات التي يفرضها هذا النظام على المقسم من حيث المساحة والأبعاد والاستعمال والارتفاع والمناور وغيره من الالتزامات العمرانية.
9- الوجيبة: هي جزء من أرض المقسم يمنع البناء عليه إلا بما يسمح به هذا النظام.
10- الوجيبة الأمامية: هي الوجيبة المحازية للواجهة.
11- الوجيبة الخلفية: هي الوجيبة المحازية للحد الخلفي والمحصورة بين الحدين الجانبيين.
12- الوجيبة الجانبية: هي الوجيبة المحصورة بين الواجهة والحد الخلفي.
13- الارتفاع الطابقي: هو المسافة الشاقولية بين أرض الطابق ومستوى السطح العلوي للبلاطة التي تعلوه مباشرة.
14- القبو: هو كل طابق يقع تحت الأرض ولا يزيد ارتفاع سقفه عن الحد المسموح به بهذا النظام .
15- المساحة المبنية: هي مساحة كتلة البناء المسموح بها في كل طابق على حده والمحصورة بالوجائب المفروضة والمحققة لنسبة البناء المسموح بها ( المرتسم الأفقي ).
16- نسبة المساحة المبنية: هي حاصل قسمة المساحة المبنية على المقسم.
17- عامل الاستثمار الحجمي: هو حاصل قسمة حجم البناء المسموح ببنائه على مساحة المقسم.
حيث يكون حجم البناء الفعلي المسموح = مساحة المقسم × عامل الاستثمار الحجمي.

المادة ـ 2ـ لا يجوز تشييد أي بناء ضمن حدود المدينة أو إضافة أي جزء إليه أو هدم أي قسم منه أو إجراء أي تعديل فيه إلا بعد الحصول على ترخيص مصدق صادر عن مجلس المدينة.

المادة ـ 3 ـ كل بناء أو عمل يجري بدون رخصة ممنوحة، أو خلافاً لأحكام رخصة ممنوحة يوقف مباشرة من فبل موظفي المجلس وتطبق بحق المخالف الأحكام والقوانين النافذة .

نظام الضابطة للمقاسم الصناعية:

1- تعتمد في المقاسم الصناعية الوجائب المبينة في الجدول التالي( وفق النظام المعمول به حالياً) :

 

الفئة
الشرائح
المساحة م2
الوجائب العمرانية
(الحد الأدنى) م2
عامل الاستثمار الحجمي (الأعظمي)
نسبة البناء الطابقية العظمى
غرفة الحارس وملحقاتها
(الحد الأعظمي)
ملاحظات عامة
أمامية
جانبية
خلفية

االأولى

500 –  1800
6
4
8
70%
20
– الوجيبة الجانبية من جهة واحدة

الثانية

الأولى
1801 – 2400
6
4
4
8
70%
20
الثانية
2401 – 4800
6
5
5
8
70%
25

الثالثة

الثالثة
4801 – 7200
10
7
7
8
70%
30
الرابعة
7201- 9600
10
8
8
8
70%
30
الخامسة
9601 – وما فوق
10
10
10
10
70%
30

2- يسمح بإنشاء غرف للحراسة والإستعلامات ضمن الوجائب المطلة على الشوارع و بالمساحة المبينة في الجدول السابق للمحرس الواحد, ولا تدخل ضمن نسبة البناء, ويحدد عددها بما يسمح به نظام الضابطة من حيث عدد المداخل.
3- يسمح بإنشاء قبو على كامل المساحة المسموحة، على أن لا يزيد ارتفاعه (حتى منسوب سطح بلاطة سقف القبو) عن 75 سم من صفر المقارنة ويخضع للترخيص أصولاً ولا يدخل ضمن حجم المنشأ المحسوب على أساس عامل الاستثمار.
4- يسمح بإنشاء مظلة فوق المدخل ضمن الوجيبة بعرض لا يتجاوز 4.5 م.
5- يسمح بإنشاء بروز في السقف الأخير فقط لا يتجاوز 40 سم عن محيط المبنى.
6- يجب بناء سور محيط للمقسم من جهتي المقاسم المجاورة من مادة دائمة (بيتون أو ما يعادله من حيث المقاومة) بارتفاع لا يزيد عن 2.80 متراً، السور من جهة جميع الشوارع يجب أن يكون مصمتاً بارتفاع لا يتجاوز 1.5 م، والجزء المتبقي يجب أن يكون من مادة تسمح بالرؤيا. يجب إكساء الجزء المصمت من السور المحاذي للطرق بالحجر الطبيعي أو الصناعي أو الرخام أو خليط من المواد السابق ذكرها مع الطينة الديكورية المقاومة (يجب أخذ موافقة الدائرة الفنية في إدارة المدينة على النموذج).
ملاحظة: يمكن لمجلس المدينة الموافقة على استثناء بعض أنواع الصناعات التي لا تسيء إلى المنظر العام أو إلى الجوار من شرط بناء سور من جهة المدخل .
7- في حال توضع الآلات في الطوابق العليا يجب وضع دراسة إنشائية لتحمل الحمولات الناتجة عن وزن اهتزاز هذه الآلات.
8- يجب إنشاء مراكز التحويل إن وجدت ضمن الوجيبة الأمامية ولها باب على الطريق مباشرة وذلك حسب المخططات المعتمدة لدى مندوب الكهرباء ولا تخضع لرسوم البناء .
9- لا يسمح للمقاسم بفتح مدخل على الشوارع التي يزيد عرضها عن 25 متر ويسمح لمقاسم الشريحة الثالثة والرابعة والخامسة بفتح مدخل على هذه الشوارع على أن لا يتم اختراق الجزيرة الوسطية وألا يقل بعد المدخل عن عقدة بداية الشارع عن 100 متر مقاسة من محور الطريق.
10- يسمح بإنشاء أكثر من مدخل للمقسم على الطريق وحسب شروط نظام الضابطة.
11- يجب لحظ مسطحات خضراء لزراعة الأشجار ونباتات الزينة بما لا يقل عن 10% من مساحة الوجائب

II – ملاحظات عامة:

1- يعتبر صفر المقارنة للبناء هو منسوب الرصيف في منتصف واجهة المدخل.
2- يسمح بوضع التجهيزات الخاصة الملحقة بالمنشآت الصناعية مثل ( محطات معالجة – أحواض ترسيب – مولدات الكهرباء – خزانات أرضية …الخ ) ضمن الوجائب الخاصة بكل مقسم وبالتنسيق مع الإدارة
شريطة مراعاة ما يلي:
– أن توضع هذه التجهيزات ضمن إحدى الوجائب بالتنسيق مع الإدارة , ويفضل وضعها في الوجيبة الخلفية ما أمكن, وفي حال عدم وجود وجيبة خلفية ( كمقاسم الشريحةالأولى) فيفضل وضع هذه التجهيزات في الزاوية الخلفية من الوجيبة الجانبية.
– أن تتخذ كافة الإحتياطات اللازمة لمنع حدوث تلوث أو ضجيج أو حريق أو أي أخطار قد تؤذي العاملين أو المباني في المقاسم المجاورة .
– أن لا يزيد إرتفاع أي من هذه التجهيزات /5/م عن منسوب صفر المقارنة.
– تأمين السلامة والأمن الصناعي ( تأمين سهولة حركة سيارة الإطفاء أو الإسعاف أو حتى سيارات الخدمة )
3- يستثنى من شرط الارتفاع كل من خزانات المياه وبيوت الأدراج وغرف تجهيزات المصاعد والمداخن.
4- في حال وجود تجهيزات خاصة بالصناعة وتحتاج إلى ارتفاع يتجاوز الحدود المسموحة يمكن استثناؤها من شرط الارتفاع شريطة تقديم الوثائق التي تبين لإدارة المدينة ( كتالوجات أصلية ).
5- تحدد مدة الترخيص بسنتين إذا كانت مساحة البناء الطابقي أقل من ألف متر مربع وبثلاث سنوات إذا كانت أكثر أو تساوي ألف متر مربع.
6- لا يدخل ضمن مدة الترخيص الفقرات التي يتوقف فيها صاحب الرخصة عن العمل لأسباب تتعلق بجهات رسمية أو وصائية أو سلطة قضائية.
7- تبطل أحكام الرخصة بانتهاء مدتها ولا يجوز الاستمرار بالعمل إلا بعد تجديد الرخصة أصولاً ولإدارة المدينة الحق قبل تجديد الترخيص أن تطلب إجراء أي تعديل بما يتوافق مع الأنظمة المرعية.
8- تحدد مدة التجديد وتحسب رسومها تناسباً على أساس البناء المتبقي والمراد إنجازه وفق الأنظمة المعمول بها في المدينة الصناعية.
9- يعتبر صاحب العمل الذي يختار مقاسمه خارج المنطقة المعلن عنها ملتزماً بعدم المطالبة بأي خدمات لحين تأمينها من قبل إدارة المدينة.
10-يلتزم صاحب العمل بتطبيق تعليمات الأمن الصناعي. ويتحمل مسؤولية أية أضرار قد يتسبب بها بسبب عدم التزامه بهذا البند.
11-يلتزم صاحب العمل بتزويد منشأته بتجهيزات الحماية من الصواعق وفق الأسس الفنية المعتمدة. ويتحمل مسؤولية أية أضرار قد يتسبب بها، بسبب عدم التزامه بهذا البند.
12- تخضع أي حفرية في الطرقات أو الأرصفة أو المساحات الخضراء العامة للترخيص المسبق من قبل مجلس المدينة الذي يحدد مدة الترخيص وفقاً لموافقة الجهة المختصة بهدف الحفرية (مؤسسة الهاتف أو المياه أو غيرها)، ويعتبر صاحب العمل متعهداً بإعادة الوضع السابق (الموصف أصولاً) بأسرع وقت. وفي حال تأخره أو عدم إتمامه للعمل وآثاره بالشكل الأمثل، يمكن لمجلس المدينة إصلاح الوضع أو إتمامه على نفقة صاحب العمل.
13- يجب على صاحب العمل إبلاغ إدارة المدينة عن موعد رغبته بالمباشرة بأعمال الحفر والتنسيق معها لضمان عدم عرقلة أو إعاقة الحركة في المدينة.
14- لا يجوز إشغال الأملاك العامة من دون رخصة مؤقتة بذلك ممنوحة من قبل مجلس المدينة، على أن لا يتعارض هذا الترخيص مع المخطط العام (حركة السيارات والمشاة)، وعلى صاحب العمل المرخص بإشغال مؤقت اتخاذ كافة الإجراءات التي تكفل سلامة العمال والمنشآت والطرق والتمديدات المجاورة ويعتبر ملتزماً بإعادة الوضع السابق (الموصف أصولاً) بأسرع وقت. وفي حال تأخره أو عدم إزالته لهذا الإشغال أو آثارها بالشكل الأمثل، يمكن لمجلس المدينة إصلاح الوضع أو إتمامه على نفقة صاحب العمل.
15- في حال وجود شكوى من الحالة الفنية أو الإنشائية لأحد المباني، أو إذا لوحظ أن الحالة الفنية لأي من المباني قد تهدد حياة العاملين فيه، فإنه يجوز لمهندسي الدائرة المختصة في إدارة المدينة الدخول إلى المنشأة للتأكد من موضوع الشكوى، يتوجب على الدائرة المختصة في إدارة المدينة إنذار صاحب العمل ليتخذ كافة الإجراءات التي تكفل إزالة هذا الخطر فوراً، أو أن يتقدم بتقرير من جهة مختصة ومؤهلة يبين سلامة المبنى الإنشائية.
16- يمنع إشادة أي منشأة تحتوي على قسم مخصص للسكن ضمن المقاسم الصناعية والحرفية.

III – المخططات التي يجب تقديمها للترخيص:

تشمل بالإضافة إلى المخططات النظامية التي تحتاجها رخصة البناء (مساقط + مقاطع + واجهات) والتي يجب أن تقدم بمقياس 1/50 – 1/100، المخططات التالية:
1 – الموقع العام بمقياس 1/200 – 1/500، مبين عليه توزيع مكونات المصنع وشبكة طرق السيارات والمشاة والمساحات الخضراء العازلة وغيرها.
2 – مخطط زونات المصنع بمقياس 1/200 – 1/500.
3 – مخطط طرق الآليات والمشاة (مع تحديد خصائص المنحدرات وأنصاف الأقطار)، مبين عليه مخطط حركة المواد.
4 – مخطط التمديدات الصحية والمياه (الصناعية والشرب وإطفاء الحريق والتنظيف وغيرها).
5 – مخطط استخدام الطاقة الحرارية (البخار والغاز والهواء المضغوط والماء الساخن) – إن وجدت – مبين عليه تجهيزات الأمان اللازمة.
6 – مخطط شبكة الكهرباء.
7 – مخطط التمديدات والتجهيزات الخاصة، بحسب نوع المنشأة – إن وجدت –
8 – التفاصيل التقنية اللازمة.

شخصية الشهر

محافظ حمص المهندس بسام بارسيك

مواليد محافظة القنيطرة/ 1965/ متزوج ولديه ولدين وبنت ، خريج كلية الهندسة الميكانيكية من جامعة دمشق 1989 وحاصل على ماجستير…